Prosjekt kirderF: Vi bygger nytt hus i 2026/2027

[kirderF]

I 2008/2009 bygget vi et kundetilpasset BoligPartner Kongsheim (Austergaard).
Byggeprosessen den gang er tålelig greit oppsummert i denne tråden:
- kirderF: Vi bygget kundetilpasset BoligPartner Kongsheim (Austergaard) i 2008/2009

Etter 16 år i dette huset har det vært rikelig med tid til å reflektere over hva vi skulle ønsket at vi bygget annerledes, hva som har fungert godt - og hva som har fungert mindre godt. Jeg kan komme tilbake til det i et senere innlegg.

Ved et lykketreff har vi lykkes å kjøpe en ny tomt på 5000m2 som ligger 100 meter lenger opp i veien.
Det er altså kun en nabo mellom nåværende bolig og den nye tomten.
På den nye tomten står det i dag et lite hus/hytte og et uthus.
Planen er å rive dette og bygge en ny bolig og en garasje.

Reguleringsplanen for området er ganske streng og detaljert, så det er begrenset med spillerom for kreative sjeler.
Vi har noen absolutte rammer å forholde oss til.
Dispensasjoner er vanskelig å få innvilget og det forsinker byggeprosessen med 6-12 mnd.

Her er noe av det vi må forholde oss til i reguleringsplanen:

• Sortvann (WC) til lukket septiktank innenfor husets grunnmur.
• Gråvann skal renses i biofilteranlegg iht. VA/Miljø-Blad 60 - Biologiske filtre for gråvann.
• Bruksareal (BRA) maksimalt 325m2.
• BRA 15m2 må benyttes til septiktank.
• BRA 36 m2 må benyttes til garasje/oppstillingsplass.
• BRA 274 m2 kan benyttes til boligformål.
• Bolig mønehøyde maks 7,5m
• Bolig gesimshøyde maks 5,0 meter
• Garasje maks mønehøyde 4,0 meter
• Garasje maks mønehøyde 2,5 meter
• Alle høyder måles mot gjennomsnittlig planert terreng.

I tillegg til dette må vi forholde oss til Markaloven. Summen av reguleringsplan og Markalov medfører ganske trange vilkår og en lite fleksibel ramme for prosjektet, men vi har en ambisjon om å forsøke gjøre det beste ut av situasjonen.

Vi kjøpte tomten for litt over ett år siden, så vi har hatt god tid til å rusle rundt på tomten på alle tider av året.
Ganske nyttig å se hvordan sol, vind, fokksnø, nedbør og vann "oppfører" seg på tomten.

Vi har forsøkt å plassere hus og garasje på en måte som minimerer terrenginngrep, bevarer mest mulig at vegetasjonen og som plasserer bygget fint inn i terrenget. Det er vanskelig å treffe på alle punkter, men vi begynner å bli fornøyd med prosjektet.

Det ble raskt ganske klart at vi ønsket å bygge en hustype og en planløsning som tar utgangspunkt i dagen hus.
Vi har også hatt en egen tråd her på forumet hvor vi har fått innspill på planløsningen.

Her er tegningen som ble brukt i nabovarselet som ble sendt ut i går.
Det blir en runde med justering på tegningene ila byggesaksbehandlingen, men da kun små justeringer på planløsning og fasade.
Bl.a. skal vi ha kraftigere vindusomramminger og hjørnekasser.

Tar gjerne spørsmål og innspill på planløsning , fasade og andre løsninger.
Man blir fort litt blind av å jobbe med de samme tegningene i månedsvis.



Så nå blir det å vente i 14 dager på eventuelle innspill fra gode naboer og finpusse på Søknad om rammetillatelse.
Rammesøknaden må suppleres med ganske mange dokumenter:

1. Prosjekteringsrapport Avløpsløsning
2. Prosjekteringsrapport Sikker Byggegrunn: Kvikkleire, Flom og Skred i bratt terreng (stein, jord, snø, sørpe mm.)
3. Prosjekteringsrapport Overvannshåndtering og BGF (Blågrønn faktor).
4. Prosjekteringsrapport Veg-, Utearealer og Landskapsutforming.
5. Prosjekteringsrapport Oppmåling og plassering i terreng
6. Prosjekteringsrapport Støyanalyse
7. Forhåndsuttalelse fra Vann- og Avløpsmyndighet
8. Forhåndsuttalelse fra Byantikvar

Det har blitt ganske komplisert - og dyrt - å bygge i Oslo.

 

[Pernille]

Så gøy at du deler i egen prosjekttråd her!
Utrolig fint hus. Helt etter min smak. Mange fine løsninger og detaljer her.
Gleder meg til å se fremdrift og valgene dere tar. Vær forberedt på mage (dumme) spørsmål fra denne kanten.
Vi grubler mye på vårt eget prosjekt og lurer på når vi skal ta neste steg.

 

[Fantomtegningen]

Dette blir spennende å følge med på!
Alltid hatt ønske om å bygge hus, men det er dårlig med tomter som passer oss.
Dere er utrolig heldige som får gjøre det to ganger.

Lykke til med søknad og innspill fra naboer, tenker dere har hatt god dialog med dem opp gjennom.

 

[KKneck]

Rammesøknaden må suppleres med ganske mange dokumenter:

1. Prosjekteringsrapport Avløpsløsning
2. Prosjekteringsrapport Sikker Byggegrunn: Kvikkleire, Flom og Skred i bratt terreng (stein, jord, snø, sørpe mm.)
3. Prosjekteringsrapport Overvannshåndtering og BGF (Blågrønn faktor).
4. Prosjekteringsrapport Veg-, Utearealer og Landskapsutforming.
5. Prosjekteringsrapport Oppmåling og plassering i terreng
6. Prosjekteringsrapport Støyanalyse
7. Forhåndsuttalelse fra Vann- og Avløpsmyndighet
8. Forhåndsuttalelse fra Byantikvar

Seriøst?
...og så lurer man på hvorfor det ikke bygges flere boliger i Norge?
Vi må ha valgt inn dustepolitikere på Stortinget de siste 20 årene.

 

[LesGo!]

Merker at jeg fikk lyst til å bygge hus nå!!
Dette ser veldig bra ut. Håper søknadsprosessen går greit og at du slipper samme triste behandling som forrige byggeprosess.

Smart løsning med den kjelleren. 1899mm slik at det ikke teller på BRA. Glup løsning! Jeg har samme på hytta med hems med takhøyde på på 1899mm for å unngå BRA og at arealet teller på eiendomsskatt.
Liker dette du skal bygge veldig godt og godt å se at ikke alle bygger fuglekasser/legoklosser for tiden.

Håper du øser på med detaljer om tekniske løsninger og priser.

 

[Lakris]

Kan du si noe om hvilket system du har for varme og ventilasjon i dagens hus og hva du ønsker i det nye prosjektet?
Det er litt lærerikt å høre hva du tar med deg videre og hvilke nye løsninger du innfører i ny bolig.
Jeg har selv en stor boligtomt og vurderer dele den i to like deler og bygge nytt hus ved siden av dagens.

 

[OddG]

Vi som har kommet opp i 50-årene kan finne på å tenke at det er lurt å ha alle funksjoner tilgjengelige på samme plan. Dere er nær, men ser ut til å mangle dusjmuligheter i 1. etasje. Kan være verdt å vurdere om ikke alt gjort.

 

[kirderF]

Veldig godt observert @OddG !
Helt enig med deg. Vi er på terskelen til 50 og tenkte det samme som deg.
Vi ønsket derfor Entre, Kjøkken, Stue, Soverom og Bad på husets grunnplan.
Vi tenkte i vår naivitet at det ville være positivt både for oss som eiere, og at PBE/myndighetene tenker at det er en god prioritering.
Der tok vi feil.

Ved å ha soverom, kjøkken, stue og baderom på husets 1. plan utløses noe som i TEK17 kalles "tilgjengelig boenhet".
For meg var dett helt nytt, og nå som jeg har satt meg inn i dette må jeg si at dette er 100% galskap satt i system.
Idiotien er institusjonalisert.

Ved å tenke fremover og bygge soverom, stue, baderom og kjøkken på husets grunnplan STRAFFES man nå ved at det legges til en mengde NYE krav og bestemmelser som må oppfylles. Effekten er nå at svært mange utbyggere, arkitekter, entreprenører og byggmestere fører opp boliger som er MINDRE tilpasset en hverdag med nedsatt funksjon. Tro det eller ei, men dette er det komplette galskap satt i system.

Arkitekt Sandmark har her en liten oversikt over hva tilgjengelig boenhet utløser av nye krav.
I tillegg til det som er listet opp her vil man også bli møtt med krav til kontrastfarger på gulv og vegg, f.eks. på bad.

Så for å slippe unna dette kravet må man derfor gi slipp på en av de fire "romkategoriene"; stue, kjøkken, bad eller stue.
Vi har derfor valgt å gi slipp på romkategorien bad og byttet dette inn med WC med vask.
Da slipper man å forholde seg til tilgjengelig boenhet.

Så derfor, ved å gi opp muligheten for å ha dusj på baderommet i første etasje, så slipper jeg alle ekstra krav som medfølger "tilgjengelig boenhet".
Det betyr at jeg "premieres" ved at jeg bygger boligen mindre tilpasset en fremtidig funksjonsnedsettelse.
Man må nesten være norsk politiker for å klare å få noe så dumt inn i regelverket.

@OddG, så hvis du finleser plantegningen for 1. etg, så ser du at jeg har tegnet inn en hundevask.
Vi har hund og behov for å vaske hunden med jevne mellomrom. Dette blir en hånddusj og et sluk på gulvet.
Du ser sikkert tegningen; den dagen jeg måtte havne i rullestol så få jeg nøye meg med en kattevask i hundedusjen

Som sagt, veldig godt observert!

 

[OddG]

Ja dette høres jo ut som fullstendig galskap og regler som virker mot sin hensikt. Hørte forresten at byggekostnadene for en liten leilighet er mer enn 1 million høyere i Norge enn i Sverige på grunn av ulike krav til det ene og det andre…

Jeg la merke til hundevasken ja;-)

Ønsker dere lykke til med prosjektet!

 

[Fantomtegningen]

Ved å ha soverom, kjøkken, stue og baderom på husets 1. plan utløses noe som i TEK17 kalles "tilgjengelig boenhet".
For meg var dett helt nytt, og nå som jeg har satt meg inn i dette må jeg si at dette er 100% galskap satt i system.
Idiotien er institusjonalisert.

Arkitekt Sandmark har her en liten oversikt over hva tilgjengelig boenhet utløser av nye krav.
I tillegg til det som er listet opp her vil man også bli møtt med krav til kontrastfarger på gulv og vegg, f.eks. på bad.

Så for å slippe unna dette kravet må man derfor gi slipp på en av de fire "romkategoriene"; stue, kjøkken, bad eller stue.
Vi har derfor valgt å gi slipp på romkategorien bad og byttet dette inn med WC med vask.
Da slipper man å forholde seg til tilgjengelig boenhet.

Så derfor, ved å gi opp muligheten for å ha dusj på baderommet i første etasje, så slipper jeg alle ekstra krav som medfølger "tilgjengelig boenhet".

Hva sier reglene om vaskerom? Eller har regelrytterne gardert seg med at regelen gjelder våtrom i sin helhet?

Skulle tro det var mulighet til å sno seg unna slike dusteregler ala 1,899mm høyde i kjelleren?

Er det mulig å legge opp rør/avløp under bygging, blinde disse, bygge ferdig badet, for så å "pusse opp" etter ferdigstillelse?

 

[Fantomtegningen]

For at kravet om tilgjengelig bolig skal utløses må adkomsten (parkeringen) være på samme nivå som inngangsdøren.

Ser garasjen ligger mot underetasje/krypkjeller med trapp opp til inngangsdør, kan en argumentere at det er dette som er adkomst og ikke på østsiden av førsteetasje? At gårdsommet ikke er tiltenkt parkeringsplass? Forstår det slik at det er regler som kunne vært fra det tredje rike når det kommer til tomteutvikling og mulighet for p-plass i gårdsrom og garasje ikke er tillatt, kun en av delene.

 

[COP]

For at kravet om tilgjengelig bolig skal utløses må adkomsten (parkeringen) være på samme nivå som inngangsdøren.

Hvor er dette sitatet fra?

 

[Fantomtegningen]

Hvor er dette sitatet fra?

Det er tatt ut fra nettsiden som KirderF linket til: Arkitekt Sandmark har her en liten oversikt


Synes det var snodig skrevet av skribenten, er det krav om både adkomst på samme plan OG alle hovedfunksjoner på ett plan eller kan det utløses med bare hovedfunksjoner? Jeg leser at begge faktorene må stemme for at kravet skal stå.


Dette er tatt fra Byggteknisk forskrift (TEK17) med veiledning, der på "Veiledning til tredje ledd" linje 2 anser jeg som avvik fra regelen til KirderF ifølge byggtegningene?

 

[oddbjoh]

Men - dumt spørsmål - konseptet med "tilgjengelig boenhet" gjør jo at det er mulig å bo der med rullestol - de fleste av kravene er jo til snusirkel mv og i mine øyne ganske fornuftige om man har lyst til å bo der til man trilles ut i kapellet... Kontrastfarger på bad er jeg enig er tull, men det må man kunne tilfredsstille med noe tape/folie etc før man river det av igjen.

Dusjkabinett er også en mulighet her, om man forbereder badet for det kan det jo bli ganske ok - først få ferdigattest og så hive det inn dagen etter?

 

[kirderF]

Etter noen små (ubetydelige) omprosjekteringer og avklaringer mottok vi i dag denne fra PBE i Oslo.



Selv om saksbehandlingstiden fint kunne vært kortere, så er vi godt fornøyde med å kunne ta steget videre.
Nå blir det å innhente priser før vi skriver endelig kontrakt.

 

[Makrellen]

Dusjkabinett er også en mulighet her, om man forbereder badet for det kan det jo bli ganske ok - først få ferdigattest og så hive det inn dagen etter?

Trist hvis regelverket utformes slik at man må ty til slike grep, kun for å få noe godkjent - og så endre etter ferdigattest slik at det blir slik man vil ha det. Galskap.

 

[338Lapua]

Gratulerer! Gleder meg til å følge utviklingen i dette prosjektet.
Håper du tar deg til å dele litt info om tekniske løsninger som du velger og priser du får på de ulike produkter/tjenester du kjøper underveis.
Kult å se fremdriften!