Jeg tenkte at det kanskje kunne være av interesse for andre å dele mitt garasjeprosjekt her på forumet, med alle opp- og nedturer vi har vært gjennom. Som noen av dere kanskje har sett, har jeg også skrevet om dette i et annet byggeforum, men jeg tenkte det kunne være verdifullt å dele de detaljerte erfaringene mine her også, eller gi inspirasjon til de som står foran lignende prosjekter.
Alt startet for omtrent to år siden, da min kone og jeg bestemte oss for at vi trengte en garasje på tomta vår her i Bergen.
Vi visste at dette ikke ville bli en standard garasje, siden tomten krevde en god del sprenging og fjerning av fjell, utgraving, planering, bortkjøring av masser og fjellsikring. Vårt første grove anslag for hele prosjektet var rundt 650–700 000 kroner. Banken vår var tydelig på at en garasje ikke nødvendigvis ville gi tilsvarende verdiøkning på boligen, og vi var derfor usikre på om prosjektet var økonomisk fornuftig.
Samtidig fikk vi andre vurderinger fra meglere. De mente at en garasje klart ville gjøre eiendommen mer attraktiv og lettere å selge, selv om vi neppe kunne forvente å få igjen hele kostnaden. For oss handlet det derfor etter hvert ikke bare om mulig verdiøkning, men også om bruksverdien. I Bergen er det mye regn, og det å kunne sette bilen, sykler og utstyr tørt under tak vil være en stor forbedring i hverdagen. Vi ser derfor på dette som et langsiktig prosjekt for egen bruk, heller enn en investering vi må få fullt tilbakebetalt ved et eventuelt salg.
Vi vurderte først flere løsninger, blant annet garasje inntil huset med flatt betongtak og en frittstående garasje med valmtak. Vi landet på en frittstående garasje på rundt 45,6 m², med bakvegg og deler av sideveggen i betong fordi den skulle ligge tett mot fjellskjæringen. Resten skulle bygges i tre med valmtak og takstein. Vi tok utgangspunkt i denne garasjen, som er tilnærmet likt det vi så for oss/ønsket.
Søknadsprosessen ble mer omfattende enn vi først så for oss. Vi måtte søke om dispensasjoner knyttet til byggegrense, terrengendring, arealformål og grensejustering. Vi laget selv plantegninger, fasader, snitt, situasjonskart og terrengprofiler.
For å få plass til garasjen måtte vi også kjøpe en liten trekant på 12,6 m² fra et tilstøtende friområde. Prisen ble 7 500 kroner, altså omtrent 600 kroner per m², men oppmåling, saksbehandling og grensejustering ble naturligvis en egen prosess.
Nabovarsling og nabomerknader tok også mye tid. Alle naboer mottok varsel, men to naboer ønsket ikke å signere avstandserklæring for plasseringen 0,5 meter fra grensen. Det kom merknader knyttet til blant annet mulig skade ved sprenging, fjellsikring, solforhold og alternative plasseringer.
Vi svarte saklig på merknadene og forklarte hvorfor plasseringen var viktig for å få nok snuareal på egen tomt, slik at vi unngår å måtte rygge ut i kommunal vei. Kommunen behandlet saken, sendte den på høring og hadde synfaring. Planutvalget vedtok enstemmig å gi dispensasjon, og vi fikk senere tillatelse til oppføring av frittstående garasje og terrengendring. Etter klagefristen kunne grensejusteringen gjennomføres, og nye grensemerker ble satt ut.
Vi tegnet også en skisse med riktige mål på hvordan det ville bli seende ut.
Grunnarbeidene var den største usikkerheten, både teknisk og økonomisk. Vi hentet inn flere tilbud, og det var store forskjeller både i pris og i hva entreprenørene inkluderte. Sømboring og hjelpehull var ett av temaene: noen mente det var nødvendig for en slett fjellvegg og mindre behov for rensk og bolting, mens andre mente vanlig boring, forsiktig sprenging og pigging kunne gi et like godt resultat. Tilbudene hadde også ulike forbehold om fjellsikring, bolter, sognemur, rensk og ansvar etter ferdigstillelse.
Den opprinnelige entreprenøren økte etter hvert tilbudet med rundt 200 000 kroner etter at grensejusteringen ga behov for mer uttak av fjell. Prisen for grunnarbeidene kom da over 600 000 kroner inkludert merverdiavgift, samtidig som deler av sikringen var tatt ut av tilbudet. Vi valgte derfor å hente inn nye priser og endte med en annen entreprenør. Han utførte sprengingen selv, i stedet for å leie inn skytebas, og ga den beste kombinasjonen av pris og løsning. Vi meldte bytte av ansvarlig foretak til kommunen før oppstart. Entreprenør 1 ble valgt.
Arbeidene startet våren 2025. Det ble sømboret med hjelpehull, sprengt forsiktig og sikret med fjellbolter. Entreprenøren monterte også jersey-steiner mot nabosiden for å redusere risikoen for nedfall. Det ble brukt rystelsesmålere hos oss og hos to naboer. Målingene etter sprengingen lå mellom 7,4 og 9,4 mm/s, mot en satt grenseverdi på 45 mm/s. Selve sprengingen gikk rolig og uten skader. Mye av fjellet viste seg å være råttent, og det ble derfor betydelig pigging. Til slutt ble det kjørt bort over 30 lastebillass med stein.
Da grunnarbeidene var ferdige, var området planert og komprimert, fjellskjæringen sikret med massive bolter og løse masser på toppen fjernet. Jeg la drensrør langs fjellet, med fiberduk og grus rundt rørene. Senere la jeg også et ekstra drensrør langs betongveggen for å ha best mulig kontroll på vannet mellom fjell og garasje.
Alt startet for omtrent to år siden, da min kone og jeg bestemte oss for at vi trengte en garasje på tomta vår her i Bergen.
Vi visste at dette ikke ville bli en standard garasje, siden tomten krevde en god del sprenging og fjerning av fjell, utgraving, planering, bortkjøring av masser og fjellsikring. Vårt første grove anslag for hele prosjektet var rundt 650–700 000 kroner. Banken vår var tydelig på at en garasje ikke nødvendigvis ville gi tilsvarende verdiøkning på boligen, og vi var derfor usikre på om prosjektet var økonomisk fornuftig.
Samtidig fikk vi andre vurderinger fra meglere. De mente at en garasje klart ville gjøre eiendommen mer attraktiv og lettere å selge, selv om vi neppe kunne forvente å få igjen hele kostnaden. For oss handlet det derfor etter hvert ikke bare om mulig verdiøkning, men også om bruksverdien. I Bergen er det mye regn, og det å kunne sette bilen, sykler og utstyr tørt under tak vil være en stor forbedring i hverdagen. Vi ser derfor på dette som et langsiktig prosjekt for egen bruk, heller enn en investering vi må få fullt tilbakebetalt ved et eventuelt salg.
Vi vurderte først flere løsninger, blant annet garasje inntil huset med flatt betongtak og en frittstående garasje med valmtak. Vi landet på en frittstående garasje på rundt 45,6 m², med bakvegg og deler av sideveggen i betong fordi den skulle ligge tett mot fjellskjæringen. Resten skulle bygges i tre med valmtak og takstein. Vi tok utgangspunkt i denne garasjen, som er tilnærmet likt det vi så for oss/ønsket.
Søknadsprosessen ble mer omfattende enn vi først så for oss. Vi måtte søke om dispensasjoner knyttet til byggegrense, terrengendring, arealformål og grensejustering. Vi laget selv plantegninger, fasader, snitt, situasjonskart og terrengprofiler.
For å få plass til garasjen måtte vi også kjøpe en liten trekant på 12,6 m² fra et tilstøtende friområde. Prisen ble 7 500 kroner, altså omtrent 600 kroner per m², men oppmåling, saksbehandling og grensejustering ble naturligvis en egen prosess.
Nabovarsling og nabomerknader tok også mye tid. Alle naboer mottok varsel, men to naboer ønsket ikke å signere avstandserklæring for plasseringen 0,5 meter fra grensen. Det kom merknader knyttet til blant annet mulig skade ved sprenging, fjellsikring, solforhold og alternative plasseringer.
Vi svarte saklig på merknadene og forklarte hvorfor plasseringen var viktig for å få nok snuareal på egen tomt, slik at vi unngår å måtte rygge ut i kommunal vei. Kommunen behandlet saken, sendte den på høring og hadde synfaring. Planutvalget vedtok enstemmig å gi dispensasjon, og vi fikk senere tillatelse til oppføring av frittstående garasje og terrengendring. Etter klagefristen kunne grensejusteringen gjennomføres, og nye grensemerker ble satt ut.
Vi tegnet også en skisse med riktige mål på hvordan det ville bli seende ut.
Grunnarbeidene var den største usikkerheten, både teknisk og økonomisk. Vi hentet inn flere tilbud, og det var store forskjeller både i pris og i hva entreprenørene inkluderte. Sømboring og hjelpehull var ett av temaene: noen mente det var nødvendig for en slett fjellvegg og mindre behov for rensk og bolting, mens andre mente vanlig boring, forsiktig sprenging og pigging kunne gi et like godt resultat. Tilbudene hadde også ulike forbehold om fjellsikring, bolter, sognemur, rensk og ansvar etter ferdigstillelse.
Den opprinnelige entreprenøren økte etter hvert tilbudet med rundt 200 000 kroner etter at grensejusteringen ga behov for mer uttak av fjell. Prisen for grunnarbeidene kom da over 600 000 kroner inkludert merverdiavgift, samtidig som deler av sikringen var tatt ut av tilbudet. Vi valgte derfor å hente inn nye priser og endte med en annen entreprenør. Han utførte sprengingen selv, i stedet for å leie inn skytebas, og ga den beste kombinasjonen av pris og løsning. Vi meldte bytte av ansvarlig foretak til kommunen før oppstart. Entreprenør 1 ble valgt.
Arbeidene startet våren 2025. Det ble sømboret med hjelpehull, sprengt forsiktig og sikret med fjellbolter. Entreprenøren monterte også jersey-steiner mot nabosiden for å redusere risikoen for nedfall. Det ble brukt rystelsesmålere hos oss og hos to naboer. Målingene etter sprengingen lå mellom 7,4 og 9,4 mm/s, mot en satt grenseverdi på 45 mm/s. Selve sprengingen gikk rolig og uten skader. Mye av fjellet viste seg å være råttent, og det ble derfor betydelig pigging. Til slutt ble det kjørt bort over 30 lastebillass med stein.
Da grunnarbeidene var ferdige, var området planert og komprimert, fjellskjæringen sikret med massive bolter og løse masser på toppen fjernet. Jeg la drensrør langs fjellet, med fiberduk og grus rundt rørene. Senere la jeg også et ekstra drensrør langs betongveggen for å ha best mulig kontroll på vannet mellom fjell og garasje.
Vedlegg
Sist redigert:
